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REIT(不動産投資信託)の抱える問題点

REIT(不動産投資信託)とは、不動産を証券化する事で、賃料を資金を出し合ている投資家に分配するというものです。仕組みとしては、不動産の空室リスクや物件自体のリスクを分散することができる上で「手軽な不動産投資」といえますが、それだけで「最高の不動産投資」といわけではありません。ここでは、REITについての否定的な見解を述べます。

REITの抱えている構造的な問題

ここで、指摘しているのは日本のREIT(いわゆるJ−REITと呼ばれるもの)です。査定のしっかりしている欧米系のREIT(リート)については後日見解を述べます。日本のREIT市場は2001年にスタートし、当初は2投信が上場リートとして取引されることになりました。

まず、日本のいわゆるJリートが抱える問題は以下の通りです。

  1. 査定がずさん
  2. 系列不動産ディベロッパーのゴミ捨て場になっている

まず、査定についてですがREITは小口の投資家が投資資金を出し合っていますが、実際にそのファンドが保有する不動産(ビルなど)が本当に正味その価値があるのかの根拠が明確ではありません。例えば20億円の物件として貸借対照表に上がっているビルは単に20億円で取得したビルであって、売却して20億円になる物件という意味ではありません。

杜撰と書くと問題かもしれませんが、REITはその仕組上、投資法人自体が運用することはできず、運用会社に対して委託する必要があります。
その運用会社からしてみれば、手数料が入る売買をやる方がメリットが大きく、「REITの儲け≠運用会社の儲け」となり、モラルハザードを引き起こすリスクがあるわけです。

もう一つ。REIT自体が○○不動産の系列というように、不動産開発業者とペアになっていることが多いです。こうした場合、すべてのファンド(REIT)がそうであるとは言いませんが、自社で保有しても収益性が見込めない(または低い)物件をREITに押し付けるといったような自体も起こりえます。

いい方は悪いですが「系列不動産ディベロッパーのゴミ捨て場になっている」といえてしまうわけです。

 


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