REIT / 投資信託の種類別リスク

REIT(不動産投資信託)の場合、投資の対象は株式や債券といった有価証券ではなく、不動産に対して投資をしています。また、日本の証券取引所で取引されている多くのREITは原則オフィスビルに対して投資をしています。不動産という資産への投資ですから、当然リスクも異なってきます。

 

不動産投資信託の特徴と構造的なリスク

不動産投資信託(REIT)における構造的なリスクとしては大きく「借入金」と「原則としてオフィス投資が基本」という二つの要因が考えられます。まずは具体的にどういったリスクがあり、REITの純資産はどうやって影響を受けるのかを分析しましょう。

 

借入金

REITは原則としてレバレッジをきかせた運用をしています。レバレッジとはてこの原理という意味で、少ない資本で多くの資金を動かすことを指します。REIT(不動産投資信託)においては、投資家から集めた資本に銀行等からの借入を通じてビル等を購入します。
そのため、多くのREITでは資産のうち負債(借入金)がかなり多いことが目につきます。

そのため、REITは構造的に金利の上昇という経済現象が収益に対して大きな影響を与えることが想定できます。例えば、景気がよくなると金利は上昇しますので、REITの金利負担は大きくなります。
現状のように低金利が続いている状態では、REITの負債比率はそこまで大きな影響を及ぼすことになります。

オフィスビルをはじめとした賃料というものは上昇・下方ともに金利の上下と比較してかなりの硬直性がありますので、急激な景気の好転は金利の急上昇をまねき、負債比率の大きなREITは景気がよくなることによるプラスの影響(入居率アップ)よりも金利負担の増大が大きな影響を与えることがあります。

 

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